关于潘天寿青少年宫老城分中心暨恒温游泳馆项目建议书
本帖最后由 加我哦 于 2026-8-8 11:11 编辑关于潘天寿青少年宫老城分中心暨恒温游泳馆项目建议书
本项目紧邻霞客体育公园，该公园为宁海城区最大全民健身公园，日均稳定人流超2000人次，夜间、周末客流高度集中，全民健身氛围浓厚、群众运动需求旺盛。一、项目背景
本项目选址跃龙街道旧改拆迁老旧厂房地块，属于政府存量低效用地更新改造范围，地块拆迁条件成熟、区位优势显著。
当前老城区存在两大突出民生短板：
1. 潘天寿青少年宫本部学位长期爆满，老城区学生就近培训缺口巨大，无就近分流教学点。
2. 老城区无公办恒温教学泳池。游泳为宁波市体育中考选考项目、中小学必修防溺水技能课程，目前城区学校只能高价租赁商业泳池，无法满足常态化教学、实训、考前训练需求。
二、核心区位优势（霞客体育公园强力联动）
双方形成完美互补、双向引流格局：
1. 霞客体育公园以户外球类、跑步、步道健身为主，缺少室内恒温游泳、专业健身、青少年培训配套，本项目可承接公园海量户外人流转入室内消费；
2. 本项目大量参训学生、陪同家长，课余等候时间可步行至霞客公园休闲锻炼，大幅提升片区整体人气与粘性；
3. 项目户外运动全部共享公园现有场地，零重复建设、零浪费投资。
三、建设内容
利用旧改清零地块新建潘天寿青少年宫老城分中心：
- 二层：25米标准恒温教学游泳馆、全民室内健身中心
- 三至五层：标准化青少年素质培训教室
- 一层：学生健康简餐、成品烘焙茶饮、文体零售、家长公益等候区
- 地下层：人防配套停车场
四、项目稳定人流与收益闭环（核心亮点）
本项目具备双核心稳定客流，是全县少有的全天持续运营、自带造血能力的民生项目：
1. 青少年培训固定基本盘
项目常态化开班授课，日常稳定在校参训学生400—600人次，周一至周五晚间、周末全天、寒暑假全时段满负荷运营，生源稳定、粘性极强。
2. 家长衍生消费客流
学生上课期间，大批陪同家长可就地选择：场馆健身、恒温游泳、简餐茶饮休憩、文体消费，形成“孩子培训、家长消费”的同步经济闭环。
3. 公园外部增量客流
霞客公园日均两千人次运动人群，可为本项目游泳、健身、配套商业持续导流，大幅提升场馆利用率与经营性收入。
完整合法收益体系
- 主营收益：游泳教学培训、场馆门票、健身服务、素质培训课程（核心稳定收入）
- 配套收益：一层便民简餐、烘焙茶饮、文体零售招商租金（持续稳定租金）
- 补充收益：地下停车场潮汐停车服务费
项目商业配套均为公益附属配套，严控业态、严控面积、政府监管定价，不改变公益属性。
五、建设模式（零财政负担）
本项目采用国企+民企联合体社会资本投资建设模式，政府无需财政投入、无需财政补贴。土地及建成后全部资产归国有，纯市场化自我造血、可持续长效运营。
六、社会效益
1. 补齐老城区公办游泳教学、中考实训、防溺水教育硬件短板；
2. 大幅分流潘天寿青少年宫本部压力，实现老城学生就近优质培训；
3. 盘活低效旧改土地，提升老城城市品质与15分钟文体生活圈；
4. 联动霞客体育公园，构建“户外公园+室内场馆”全域全民健身体系，社会效益显著。
七、建议
本项目地块成熟、需求刚性、客流充足、收益闭环、无需政府出资、无重复建设，是城市更新、教育惠民、全民健身高度契合的优质民生项目。
锦宁府北面原来南门临时菜场的地块吧 看看就行。根本不可能实现 什么叫建设成本是零财政负担？你评估过造价成本是多少？回收需要几年？了解过缑城中学的游泳池运营情况如何？老城区人口已逐渐下降，还指望会轻松回本？再者，政府给资本经营权有几年？如果这种模式能随便搞定，政府在造缑城中学的泳池就可以运行了。 这种就是重复了，北面好几个游泳馆。
还有少年宫应该北面在开个，
这个才是根本。
老城区慢慢的人口降低
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